Néha találsz egy behemoth 127 éves viktoriánus olyan nagy akción, hogy ostobanak tűnik az átadás - még akkor is, ha ez sokkal több, mint amennyit szándékozik költeni. Tehát úgy dönt, hogy a felső emeletet teljes munkaidőre alakítja Az Airbnb segíti a kifizetéseket. De annak érdekében, hogy annyi pénzt tartson el az Ön otthonának utolsó eladásából, úgy döntött, hogy a lehető legkisebb előleget (3,5 százalékot) fizeti egy FHA jelzálogra.
(Ha nem tudod megmondani, ez történt velem!) A férjem és én 7700 dollárt tettünk le a 200 000 dolláros házunkra - utat a hagyományos bölcsesség megközelítés alatt, 20 százalékkal lefelé, és még kevesebb, mint a 6 százalékkal alacsonyabb medián egy először homebuyer.
Azt hiszem, ha még egyszer meg kellene csinálnom, akkor is megtenném. A készpénz befogadásával képesek voltunk fizetni a felújítások többségéért (első körben). De vannak olyan dolgok, amelyeket szeretnék, ha nem éltem volna ilyen rohanó fényt - vagy szeretném, ha előre tudtam volna jósolni - a ház megszerzése iránti izgalommal. Öt dolog, amit szeretnék, ha tudnék, mielőtt alacsony előleggel fizetnék.
Az alacsony, alacsony előleg opció igénybevételéhez a következőket kellett tennünk FHA jelzálog, amely csak 3,5% -ot igényel le. Sajnos ez egy hírhedten szigorú kockázatvállalási eljárással jár, és egy FHA által jóváhagyott értékelőt kell használnia. Az eladó szinte nem akarta elfogadni ajánlatunkat, amikor megtudta, hogy ez a pénzügyi útvonalunk.
De miután ajánlatunkat elfogadták és a házat megvizsgálták, a igazi elkezdődött a móka. A hitelezők finom fogakkal fúrták át a képeket. Úgy ítélték meg, hogy a keményfa padlón található kapcsok kioldódási veszélyt jelentenek. Ballagtak, amikor meglátták, hogy a harmadik emeleti fürdőszobában hiányzik egy WC. Rosszul sírtak, amikor látta, hogy a sárkamrában hámlanak a festék. Mindezeket a dolgokat ki kellett javítanunk, mielőtt kölcsönbe vették volna. Mivel az eladó nem pontosan szállt be, be kellett jönnünk, kapcsokat kellett húznunk, WC-t felszerelni és újrafesteni magunkat falakba (mindezt a zsebünkből), ami elég kockázatos volt, tekintve, hogy nem tudtuk, vajon megkapjuk-e a hely. (Szerencsére volt egy csodálatos ingatlanügynöke, aki vasárnap délután töltött velünk az összes ilyen kérdéssel!)
Ismerek magán jelzálogbiztosítás mióta az első otthonunkban volt. Annak érdekében, hogy alacsony előzetes befektetéssel jelzálogkölcsönt szerezzen, Ön - a hitelfelvevő - fizet olyan biztosításért, amely fedezi a hitelezőt, ha nem teljesíti az ügyletét. Bekapcsol, ha kevesebb, mint 20 százalékot fizet be. Van néhány különféle típus, és korábban volt olyan, amely lehetővé tette a háztulajdonos számára, hogy törölje azt, miután 20% -os részesedést ért el otthonában. Más hagyományos jelzálogkölcsönök esetén a biztosítás automatikusan véget ér, amikor eléri a 78% -os hitel / érték arányt (bár kérheti, hogy levették amikor elérte a 80-at!). De egy FHA kölcsön mellett a magánbiztosítás MEGERŐSÍTETT - csak akkor tudja megszerezni, ha egy hagyományos jelzálogkölcsönbe refinanszíroz. Ez azt jelenti, hogy mindaddig, amíg nem fizetünk jelzálogkölcsönöket, havonta 133 dollárt fizetünk (évente csaknem 1600 dollárt!) Valaki más biztosítási kötvénye felé. Ez egy nagyon sok pénz, ami sokkal jobb dolgokra fordulhat, és utálom, hogy meg kell fizetnünk.
Ha a nem alakuló PMI nem volt elegendő, akkor egy FHA kölcsön előzetes felárral járhat - egy extra biztosítási díjjal ( Egyszemélyes családi jelzálogbiztosítási díj). Ön fizeti a HUD-nak, és a csomag össze van zárva a költségekkel. Valójában ezt elfelejtettem, amíg visszamentem és megnéztem a záró dokumentumainkat (stresszes idő volt, amit megpróbáltam blokkolni a memóriából!). Ez hozzáadott 3 377,50 dollárt. Jelenleg a mi esetünkben arra késztettük az eladót, hogy a vizsgálat után fizetjen némi bezárási költséget, de ez még mindig némi matrica sokk. Ez a többletköltség - ha beilleszti a jelzálogba - azt is jelentheti, hogy a havi FHA kölcsön kifizetése lejár akár magasabb is, mint amennyit fizetni kellene egy hagyományos kölcsön mellett, akkor is, ha a kamatláb kicsit alacsony Kevésbé.
Olyan mintha először a desszertet esznénk, az alacsony előleget vettük fel annak a költségén, hogy később valami jobbat tudjunk tenni. Szeretnénk megszabadulni attól, hogy minden hónapban eltöröljük ezt a pénzt a jelzálogbiztosításokon, és ennek egyik módja az, ha refinanszírozunk egy hagyományos jelzálogkölcsönbe, miután felépítettünk némi tőkét. Miután a néhány ezer dollár kivételével mindent finanszírozott, ténylegesen csapdába esettünk ebben a kölcsönben, miután a kamatlábak emelkedni kezdtek (és emelkednek). A jelzálogkölcsönökben az a tény, hogy előre betölti a kifizetések kamatát, azaz az első néhány évben, amikor nagyon keveset fizet a főösszegre. Ez nagyon nehézséget okoz az előző hitelösszeg kifizetésére. Tehát, amint a kamatlábak elkezdenek emelkedni - ahogy ezt kénytelenek voltak megtenni akkor is, amikor a hitelt olyan történelmileg alacsony kamatlábbal vettük fel, mint mi (3,875 százalék!) -, a matematika nem hajlandó refinanszírozni. Tehát bekerülünk ebbe a jelzálogba és a biztosításba, hacsak a jövőben az árak drasztikusan nem csökkennek.
Két és fél év alatt úgy döntöttünk, hogy nagyszabású felújításokat hajtunk végre annak érdekében, hogy a ház elérje a házak szintjét, amelyet jelenleg pár házunkban értékesítünk. A számla alátámasztására be akartuk venni a saját tőkét, amelyet javítások és az ingatlan értékének növekedése révén építettünk be. De otthoni saját tőkéjének csak egy bizonyos százalékát kölcsönzheti (a különbség abban, hogy mit tartozol és mit érdemel). Mivel oly kevés előrelépés történt a tőke kifizetésében (lásd a 4. számot!), Mi volt a felső határ abban, hogy mit tudunk kölcsönözni, és ezért a fejlesztésekben is. (Ami talán nem olyan rossz, mert megakadályozza, hogy bejuthassunk a fejünkbe.) A jó hír: Ez arra késztette minket, hogy kreatívok legyünk és kompromisszumokra keressünk a felújításokat. Ennek köszönhetően azt hiszem, hogy több hozzáadott értéket teremtettünk, mint amit elköltöttünk. De a kamatlábak emelkedésével azt akartuk, hogy ez az utolsó hurrikánk legyen, és mindent elvégezzünk egyszerre, amire végül nem voltunk képesek.
Mielőtt becsomagolná a sárgaréz berendezéseket, a terrazzo díszítést és a makrame-t, várjon egy kis időt a az ingatlanszakértők szerint azoknak a legfontosabb otthoni trendeknek az előnézete, amelyekben ellenőrizni fogjuk a listáinkat 2020.
Sarah Magnuson
2019. december 18