Miután néhány nagy felújítást elvégeztem otthonomban, meg akartam határozni a beruházás megtérülését, hogy még sok mindent tudunk megtenni, mielőtt ingatlanunk lett over-javult, és érdemes-e feltárni a refinanszírozást. Így fordultam az ó óvatos ingatlanügynökhöz, Garrett Ackles-hez Semonin a Kentucky-i Louisville-ben, durva becslés céljából, mielőtt hivatalos becslést vettünk volna igénybe. Általában, amikor megkapja az értékelést, az olyan nehéz oldalakkal van ellátva, amelyeket az ingatlan zsargonjában nehéz szitálni. Tehát képzelje el a meglepetésem, amikor Ackles egyértelmű számot és magyarázatot adott nekem, amit szinte bárki megértett.
Míg sok ingatlanszakértő a „négyzetlábonkénti dollárt” értékeli, Ackles inkább - legalábbis az én esetemben és a környéken - inkább az egy-ötcsillagos skálán értékelte az ingatlanokat. Alapvetően a szomszédos ingatlanokra nézi, látja, mit keresnek, és öt különálló zárójelet hoz létre: Az a tulajdonság, amely szinte hihetetlen, a Az „egycsillagos” ingatlanok, és a legmagasabb szintű, álomházak az „ötcsillagos” ingatlanok, a környék házának medián ára pedig „háromcsillagos” ingatlan. tulajdonságait.
"Ilyen módon vizsgálva könnyen meg tudom határozni a vásárló típusát és az ártartományt, amelyet valószínűleg fizetnének az ingatlanért" - mondja nekem Ackles. „Ezután ésszerű árat rendelhetünk négyzetláb tartományonként a mikro-térségben található minden egyes„ csillag ”kategóriához.” Azt is mondta, hogy ez a módszer lehetővé teszi számára, hogy jobban ellenőrizze az eltéréseket.
Azt mondta nekem, hogy amikor először megvásároltuk ingatlanunkat, alacsony kétcsillagos besorolású lett volna: lehetősége volt, élhető volt, de frissítésre szorult. 200 000 dollárt fizetünk érte, vagyis körülbelül 50 dollár négyzetlábonként. Aztán, amikor elvégeztük az első általános frissítéseket (mint például a központi levegő telepítése, rengeteg kozmetikai frissítés és egy szomorú munka felújítása a szörnyű harmadik emelet), azt mondta, beugrottunk egy szilárd közepes és magas háromcsillagos otthoni épületbe, és becsléseinket 85 dollár négyzetlábtól 95 dollárig négyzetlábon emeljük fel láb.
És igaza volt! Amikor hivatalos értékelést végeztünk, otthonunkat az eredeti frissítéseink után 350 000 dollárra értékelték.
Tehát további felújításokat végeztünk - frissítettük konyha, kamra és fürdõszoba (amit Ackles azt mondta nekünk, hogy látványos és egy magasabb kategóriájú vásárló által funkcionálisan értékelve.) Azt mondta nekünk, hogy ezek a renosok három-alacsony négycsillagossá változtattak minket kategória. A térség hasonló tulajdonságai alapján ez 110 dollárról 115 dollárra esett, vagyis 429 000 és 448 000 dollár között.
Úgy döntöttünk, hogy érdemes újrafinanszírozni, és megkaptuk a hivatalos értékelést. Kiderült, hogy ismét igaza volt - bár kissé konzervatív - és otthonunk 475 000 dollárt ért.
Még mindig tervezünk néhány kisebb frissítést, hogy tovább javítsuk minősítésünket, de Ackles azt mondta nekünk, hogy házunk valójában csak a középső négycsillagos besorolás, vagy körülbelül 125 dollár négyzetlábonként, mivel ez ingatlanunk maximális potenciálértékét képezi, elhelyezkedésének és általános funkcionalitást. Bár hozzáadhatnánk minden frissítést ingatlanunkhoz, csak annyit hozunk megtérülést a beruházásért, amit érte el fogunk érni.
"Ugyanúgy, mint a vevő, aki nem fizetne" ötcsillagos "pénzt egy szállodaért, amely fél mérföldre fekszik a strandtól, nem gondolom van bármi, amit megtehetne - vagy bármilyen pénzösszeg, amelyet költeni lehetne - annak érdekében, hogy ez egy ötcsillagos hely legyen ”, Ackles mondott.
Igen, Ackles módszere nem szokásos, de az azt képviselő megközelítés általános az ingatlanügynökök esetében. Míg Einat bár, a New York-i Brooklynban lévő Compass ingatlanügynök, aki azt mondja, hogy soha nem végzett csillagbesorolással, ő és kollégái általában az állapot és a helyzet tulajdonságait értékeli olyan skálán, amely összehasonlítható tulajdonságokkal rendelkezik a piacon és a közelmúltban értékesítés. De nem minden ügynök teszi ezt. Bár megjegyzi, hogy egyes New York-i ügynökök szigorúan ragaszkodnak a négyzetláb árának értékeléséhez.
Mindez azt jelenti, hogy feltétlenül nem szabad elhagynia a hivatalos értékelést, ha valamikor hamarosan eladni akar vagy refinanszírozni szeretne - de azt hiszem, Az Ackles-féle trükk óriási segítséget nyújtott nekem, amikor megpróbáltam felmérni, hogy milyen felújításokat érdemes megtenni, és mennyit adnak hozzá az otthoni viszonteladáshoz. érték.
Mielőtt összerakná a sárgaréz szerelvényeket, a terrazzo díszítéseket és a makrame-ot, várjon egy kis időt a az ingatlanszakértők szerint azoknak a legfontosabb otthoni tendenciáknak a betekintése, amelyekben ellenőrizni fogjuk a listáinkat 2020.
Sarah Magnuson
2019. december 18