Képzelje el, hogy megtalálja egy otthonát, amelyet abszolút szeretsz (vagy legalább láthat sok potenciált benne). Most: Mi lenne, ha ott élne, de ahelyett, hogy előre megtakarította volna a megtakarításait, havonta egy kis részlettel fizeti a bérleti díjat az előleg felé. Úgy hangzik, mint egy álom, igaz? Valószínűleg igen - különösen, ha ilyen vagy szabadúszó, van tehát hitelt, vagy magas adósság / jövedelem arány (azok átkozott hallgatói kölcsönök!), vagy egyszerűen nem tud elegendő készpénzt elhelyezni minden hónapban az előleg befizetéséhez.
Nos, ez a helyzet nem csak az álmok dolga - ez egyfajta szerződés, amelyet úgy hívnak, mint „saját bérleti díj”. De ugyanúgy, mint sok túl jó, hogy igaz legyen, a kockázatok méltányos megosztásával jár. megfontolni. Íme, amit tudnia kell az aláírás előtt:
Ezeket az egyszarvú lízingeket sokféle dolognak nevezik, de általában a „saját bérleti díj”, a „lízing-vételi szerződések”, „lízing-adásvételi szerződések” vagy „lízing-vétel opciók” kerülnek alkalmazásra. Saját bérleti díj esetén a bérlő vállalja, hogy egy házat vagy házat bérel a bérbeadóktól. A bérbeadó minden hónapban elvonja a havi befizetések egy részét a házban lévő bérlői pénztár felé. A megállapodott ár a lízing során rögzített marad. Általában, ha a bérlő elegendő tőkét fizet be a házban ahhoz, hogy jelzálogköltséget kapjon, a bérlőnek lehetősége van vásárolni a bérbeadótól.
Például egy bérlő lízingszerződést köthet 150 000 dolláros házra. A bérbeadó megköveteli tőlük, hogy tegyen le 500 dollárt és fizessen havonta 1200 dollárt - ebből 200 dollár előleget fog fizetni. Két év elteltével a bérlők 4800 dollárt fizetnek az előleget, vagyis az ingatlan értékének 3,2 százalékát - ez elég ahhoz, hogy fedezze egy előleget FHA jelzálog. Ha így döntöttek (ne feledje, ez a lehetőség vásárolni), a bérlő biztosíthatja a jelzálogkölcsönt és követheti a szokásos otthonvásárlási eljárásokat.
Egyrészt drágák lehetnek. A bérbeadók visszavásárlási díjakat (opciós prémiumnak nevezett) kérhetnek vissza a vételi opció biztosítása érdekében. Végül ugyanolyan költségesek lehetnek, mint az előleg - ha nem is több. A szabvány általában 5 százalék, de erről a felek megállapodhatnak. Ezenkívül, ha a bérlő úgy dönt, hogy nem vásárol a szerződés végén, akkor a megtartott pénzt nem kapja vissza.
Fontos megjegyezni, hogy a saját bérlet hasonlóan hangzik, de nagyon különbözik a „szerződéses cselekedetekre” alapított felépítésektől (amelyek saját kockázatokkal rendelkeznek). A cselekedetekre irányuló szerződés eladó által finanszírozott otthonok, ahol a vevő hosszú időn keresztül fizet vissza az eladónak havi részletekben, magas kamattal. Ilyen esetekben a bérlő felel minden javításért, általában az adókért és a biztosításért is.
Saját bérlés esetén a bérlőre általában a bérleti törvény vonatkozik a bérleti időszak alatt, és nem vállal felelősséget a karbantartásért vagy javításokért. Ez azonban államonként változhat - és a bérbeadója megpróbálhatja, hogy aláírja ezeket a jogokat (bár ismét, ezek törvényessége államonként változik).
Mivel a háztulajdonosok egyre több amerikai számára elérhetetlenné válnak, a bérleti díjak egyre népszerűbbek. Most vannak olyan jól finanszírozott Wall Street-i társaságok, amelyek ajánlat átlátható saját bérleti programok felújított, csúcsminőségű otthonokhoz. Ezenkívül ezek gyakoriak a peer-to-peer értékesítésben, mint például akkor, ha egy család barátja eladni akarja ingatlanát neked, de még nem rendelkezik teljes finanszírozással. Nichole Monticelli, a BEX Realty Floridaban a szokásos bérleti szerződést szinte mindig az eladó érdeke alapján írják le szem előtt tartva - ez azt jelenti, hogy ha bérlőként lépnek velük kapcsolatba, akkor az enyhítéshez meg kell tenni az átvilágítási gondosságot kockázat.
Például a bérbeadó / eladók megpróbálhatják, hogy minden karbantartás és javítás a bérlőre háruljon (ez lehet a bérlővel szemben) sok állam törvényei, ezért érdeklődjön az ügyvédnél!) Vagy egy szerződés kimondhatja, hogy egyetlen késedelmes fizetés érvényteleníti megegyezés. Ez azt jelenti, hogy a bérlő elveszít minden pénzt, amelyet már kifizettek, valamint a pénzt, amelyet az ingatlan felújításaira és javításaira fordítottak.
És mivel a saját bérleti díjak vonzóak azok számára, akiket egyébként kiszorítanak a hagyományos lakásvásárlási lehetőségekből, a piac hajlamos a csalásokra. Például Floridában a 2000-es évek közepének lakáspiaci összeomlása során növekedett a házhoz fűződő bérleti díjakkal kapcsolatos csalások - mondja Monticelli. Sok esetben a bérlők fizettek havi kifizetéseket, elvégezték a javításokat, sőt még felújították az otthont, miközben az ingatlantulajdonosok zsebre tették a kifizetéseket. A tulajdonosok ekkor leállítják a jelzálog-kifizetéseket, a bérlők pedig magasra és szárazra kerülnek, amikor a bankok visszakapják az ingatlant. A 2016 „New York Times” nyomozás megmutatta, hogy ezek a csalások ismét növekednek.
Még akkor is, ha ezek a dolgok egyértelművé válnak, fontos felismerni, hogy továbbra is remegő helyzetbe kerül - befektet valamibe, amelyet kevéssé tud irányítani.
Például, ha a bérleti szerződés aláírásakor esetleg nem léteztek további zálogjogok az ingatlan ellen, a tulajdonos valószínűleg hozzáadott néhány zálogjogot a tény után - mondja Loving. Annak meghatározása, hogy ez a helyzet, és megpróbálja megvédeni magát az ellen - mindezt többletköltséggel számol fel. Ez a ház megvásárlásának valódi költségeit sokkal magasabbá teheti, mint a hagyományos vásárlás.
Ezenkívül, bár törvényes joga van a befektetett pénzre, nagyon költséges lehet megszerezni azt, amiben vagy szélsőséges esetekben: „A tulajdonos továbbra is nem teljesítheti jelzálogkötelezettségét, és elveszítheti otthonát a kizárás céljából.” mondja. "[Ez] kötelezővé tenné, hogy pereskedjen az eladóval szembeni esetleges jogorvoslatok ellen."
Ha úgy döntött, hogy a saját bérbeadást Önnek látja, vagy ha beleszeretett egy olyan bérbe, amelynek vásárlási lehetősége van, akkor a legközelebbi lépés az ügyvéd felhívása. Mint már korábban kijelentettük, a különböző államok és régiók saját birtoklásra vonatkozó törvényekkel rendelkeznek, ezért ügyeljen arra, hogy ügyvédje jól tudja, hol kíván bérleti szerződést aláírni.
Monticelli inkább azt tanácsolja ügyfeleinek, hogy tartózkodjanak a bérleti díjtól, de ha ügyfelei úgy dönt, hogy ezt az utat választják, mindig azt ajánlja, hogy ügyvédjük vizsgálja felül a szerződést, és írja át újra, hogy a bérlő számára kedvezőbb legyen és enyhítse kockázat. Például a bérlők megbizonyosodhatnak arról, hogy nem fizetnek-e kétszer az újításokért és felújításokért, amelyekbe befektetnek, és hogy a vételárat nem lehet megemelni, amikor a vásárlás ideje van. "Ha az eladó nem folytat tárgyalást, vegye ezt figyelmeztető jelzésként" - mondja.
„Kérjen előképzettséget, és mutassa meg a szerződést a kölcsönfelügyelőnek” - mondja Lewis. A hiteltulajdonos átveszi az Ön pénzügyi adatait, és tudatja Önnel, hogy halad a jelzálogkölcsön elérésében néhány év alatt. Emellett gondoskodni fog arról is, hogy a részleges bérleti díjak összeadódjanak, és utólagos befizetést nyújtsanak be az idő elteltével.
És természetesen, ha a saját bérlés túl kockázatosnak tűnik, de tetszik a kényelme, ha az előleg-megtakarításokat a bérleti díjhoz köti, mindig ott van a Lehetőség van olcsóbb helyre költözni, de ugyanolyan összeget fizetni a bérleti díjban (vagyis az olcsóbb bérleti díj a bérbeadónak, és a fennmaradó rész a megtakarításokban fiók).