Jelenleg a második leghosszabb időszakban vagyunk gazdasági növekedés az amerikai történelemben, alacsony munkanélküliséggel, növekvő otthoni értékekkel, és a túlfeszültség a háztulajdon arányában. Nyilvánvalóan jól néz ki a papíron, de ami felmegy, le kell jönnie: Néhány szakértő - köztük több mint 20 közgazdász közreműködése Országos Gazdasági Egyesület és 50 ingatlanszakértő és közgazdász egy felmérésben a Zillow—Jósolja meg a következő recesszió valószínűleg 2020-ban.
Mivel az ország legutóbbi jelentős recessziója a spirálisan növekvő lakáspiacon mért, a recesszió fenyegető lehet különösen félelmetesnek tűnik, ha éppen az első otthonát vásárolta meg, vagy a következő néhány évben készül vásárolni évek. Szóval mit kell várni erre a következő potenciális visszaesésre? Beszéltem az ingatlan- és lakásfinanszírozási szakértőkkel, hogy teljes képet kapjunk.
A jó hírek? A lakáspiac nem valószínű, hogy megcsapolja a gazdaságot, mint 2007-ben. A megkérdezett szakértők azonban azt mondták, hogy mindig reálisnak tartják a költségvetését, és a megfelelő jelzálogkölcsönt veszik igénybe, hogy megvédjék magukat a potenciális recessziótól. Egyes esetekben még a recessziót is jónak tekintették, mondván, hogy ez új lehetőségeket is kínálhat a magas árak és kamatlábak által a jelenlegi piacból kimaradók számára.
Érdemes megemlíteni, hogy nincs valódi egyetértés abban, hogy mikor lesz visszaesés, és hogy milyen rossz is lehet. „A 2020-ra egy potenciális recessziós évre mutatunk rá, mivel éppen kívül esik a legtöbb közgazdász számára az igazán jó előrejelzési tartományon” - mondta Danielle Hale, a Realtor.com vezető közgazdásza. "Ez azt jelenti, hogy nem látnak recessziót a közeljövőre nézve - ahol az előrejelzés jó -, de gondolják egy nap újabb recesszió lesz, és a jövőben az is lehet, hogy nem nagyon látjuk az adatokat jól."
Amikor ez megtörténik, a legtöbb közgazdász azt állítja, hogy a lakáspiac nem lesz az egyetlen oka: „Nyilvánvaló, hogy a ház nagy szerepet játszott az elmúlt recesszióban, nem az feltétlenül nyilvánvaló, hogy nagy szerepet játszik a következő recesszióban ”- mondja Aaron Terrazas, a Zillow vezető közgazdásza, aki a múlt hónap gazdasági felmérését szponzorálta. "A megkérdezett közgazdászok sokkal inkább olyan dolgokkal foglalkoztak, mint a kereskedelem, a geopolitikai válságok és a kamatlábak mozgása."
Ennek ellenére vannak olyan tényezők a lakáspiacon, amelyeket érdemes figyelembe venni a recesszió tervezése szempontjából. A jelzálogkamatok eddig 2018-ban láttak a legtartósabb növekedés több mint 40 év elteltével kezdje az évet. Az amerikai otthoni értékek emelkednek a leggyorsabb ütemben 12 év alatt. És a jövedelem szintje nem tartja be az otthoni költségek növekedését.
Ahogy a jelzálog kamatlábak emelkednek, Nathan Pierce, a lakossági jelzálog-hitelesített szakember szerint több hitelprogram van az első vásárlók számára, akik igénybe vehetik Speciális finanszírozás itt: Salt Lake City, Utah. "Ez önmagában is probléma lehet" - mondja, megjegyezve, hogy van esély arra, hogy az új programok - a meglévők mellett - csökkenthetik az előleg követelményeit vagy a hitelminőségi minimumokat. "Mi okozta a lakáscélú összeomlást 2007-ben és 2008-ban?" - kérdezte. „Úgy tűnt, hogy túl sok kockázatos hitelprogram áll rendelkezésre mindenki számára.” A kockázat növelése érdekében a Trump adminisztráció elkezdett gurulni Dodd-Frank intézkedések, amelyeket a 2007. évi jelzálogválság után vezettek be. A bankok ismét jelzálogkölcsönöket tudnak kölcsönadni a kockázatosabb hitelfelvevőknek.
Ez azt jelenti, hogy rendkívül fontos, hogy az első otthon vásárlók óvatosan kérjenek jelzálogkölcsönöket. A lakásfinanszírozási iparágban az a standard, hogy a hitelfelvevőket a legmagasabb összegükre hagyják jóvá csak minimális előleggel fizetheti el őket otthonba, még akkor is, ha nincs megtakarításuk - mondja Pierce. Azt tanácsolja: „Nem kell maximálisan kihúzódnia.” Zillow megállapította, hogy az első alkalommal vásárlók 27% -a megy át a költségvetést. Pierce ehelyett azt ajánlja, hogy állítson össze költségvetést és határozza meg, hogy melyik fizetést teheti meg a hitelnyújtóval való egyeztetés előtt.
Azt is érdemes fontolóra venni, hogy több pénzt kell előrefizetni az előleg fizetésére - mondja Terrazas. Javasolja, hogy a lehető legnagyobb összegű előleget fizesse ki, hogy elsődleges otthonában saját részvény-párnát építsen. Meg fogja védeni, jegyzi meg Terrazas, ha visszaesés várható. Például, ha elveszíti munkáját, és el kell adnia házát, akkor több pénzeszköze van, amire visszatérhet. "Ha az otthoni értéke 2 vagy 3% -ra esik, akkor az nem lesz pusztító pénzügyeire" - mondja.
A megtakarítások döntő jelentőségűek az új otthonokkal való visszaesés megakadályozásakor is. "Ha már vásárolt, és nincs megtakarítva három és hat hónap megélhetési költségei, próbálj meg odaérni a lehető leghamarabb" - javasolja Hale. Megjegyzi, hogy a recesszió alatt a munkahely elvesztésének „legrosszabb esetére” általában körülbelül hat hónap munkanélküliség tartozik, tehát ez egy biztonságos szám, amellyel a megtakarításokért fogadhat.
És bár úgy tűnhet, hogy a recesszió azt jelenti, hogy nehezebb megvásárolni egy házat, az egyik szakértő valójában azt javasolja, hogy ez segíthet bizonyos vásárlóknak: Jonathan Miller, a Miller Samuel Inc. alapítója és elnöke, hogy a legnagyobb növekvő figyelmet fordítja a korlátozott bérnövekedésre árak. Úgy véli, hogy az egyik lehetséges eredmény 2020-ra a ház értékének növekedési ütemének semlegesítése a megfizethetőségi igények kielégítése érdekében. Miller szerint a recesszió gazdasági korrekcióként is megnyilvánulhat: „Esik az esés, és a kereslet lehűl, ami enyhíti az árakat” - mondja.
Miller szerint ez nem feltétlenül lenne rossz dolog a piacra belépni kívánó lakástulajdonosok számára. A recesszióban a lakáspiac feltételezése általában lágyabb (kevesebb a költözés iránti kereslet), ezért az eladók kevesebbet kérnek pénzt otthonokra, és nincs olyan sok vevő, aki verseng és növeli az árakat: "Ez egy potenciális lehetőség, hogy olcsóbban vásároljunk". mondja.
Ennek ellenére a legtöbb szakértő azt ajánlja, hogy az első vásárlók ne döntsenek vételről vagy eladásról ezen piaci előrejelzések alapján (más néven „a piac időbeosztásának próbálkozása”). Senki sem tudja megjósolni a gazdaság pontos változásait; sokkal fontosabb, hogy megtakarításait rendszeresen megismerje, és feltárja a jelzálogkölcsönt, melynek értelme az a reális költségvetés, miközben figyelembe veszi az új háztulajdonosok költségeit, mint például a karbantartás, ingatlanadók és biztosítás.
"Ha most van megfelelő idő az Ön számára, ha pénzügyileg készen áll és megtalálja az Ön számára megfelelő otthont, akkor nem várnék meg" - mondja Hale. "Csak nincs garancia arra, hogy mi történhet a jövőben."