Amikor a férjem és én - a feltörekvő földbirtokosok - kiderült, hogy FHA kölcsönt kaphatunk egy duplex, triplex vagy fourplex vásárlásához, azt gondoltuk, hogy mindent kitalálunk. De négy hónappal és egy tucat ajánlattal később, még mindig jobb és bal oldali meglepetéseket fedeztünk fel. Íme, amit szeretnénk, ha megismernénk, mielőtt kevésbé tájékozott, nagy kockázattal járó többcsaládos otthoni keresésünkbe lépnénk.
Mielőtt elkezdené ezt az utazást, olvassa el a környékbeli háztulajdonosokra / bérlőkre vonatkozó törvényeket! Minden államnak és városnak megvannak a maga okai, és előfordulhat, hogy jobb, ha a városban vagy egy bizonyos külvárosban tartózkodik. Például Los Angeles városában nagyon szigorú bérleti díj-ellenőrzési törvények vannak, de a szomszédos városok, Beverly Hills, Culver City, Glendale és Pasadena, több jogot adnak a földesuraknak. Ha azt reméli, hogy az egyik egységben fog élni, ha ez az egység még nem volt üres értékesítéskor fontos tudni, hogy mi a tulajdonosi jogaid, és mi a bérlő (k) jogai vannak. A legtöbb esetben a bérlet az eladást követően folytatódik, és ha egy egységet szeretne foglalni, akkor erre szüksége van kövesse bizonyos eljárásokat, amelyek akár 90 napot is igénybe vehetnek, bár a kölcsönt 60 évnél rövidebb időn belül kell igénybe venni napok. Olyan ingatlant kellett átadnunk, amelyet nagyon szerettünk, mert nem tudtunk jogilag elfoglalni azt az egységet, amely a legjobban tetszett. A legtöbb területen a házigazdának több joga van, mint távollévőjének, de még mindig sok a tanulás.
Két lakáspiac létezik: az egyik a lakástulajdonosoknak, a másik a távollévőknek vagy a befektetőknek szóló tulajdonosoknak szól. Egy ház, amely egy családi házat vásárol, előfordulhat, hogy egy duplex nézetet lát, amelyben szereti, és beszéli magát azzal, hogy irodahelyiséggel vagy egy idős szülők számára van hely. De például a négy komplex piaca szinte kizárólag más típusú vevőkre vonatkozik - egy olyan befektetőre, akinek nem kell látnia magát, hogy az épületet otthonvá teszi.
A több családok piacának e kettősségéből fakadóan, míg a duplex listák jobban néznek ki, mint az egy családi házak listája ( rengeteg kép, tiszta hely és sok információ az izgalom megkönnyítésére), a befektetőknek szóló felsorolások gyakran meglehetősen meglehetősek ritka. Gyakran csak egy fényképet (nem kevésbé a Google street view-ból húzva) és a legrövidebb leírást tartalmaznak. Ne véts hibát: Itt élnek az üzletek. A befektetői piacon a ROI (a befektetés megtérülése) király, és az érzelmek nem befolyásolják az árat.
Az érzelmi döntés csapdájába esettünk, miután meggondoltuk magunkat egy triplex vásárlásáról egy nagyszerű környéken. Ajánlatunkat csak azért fogadták el, hogy azt találjuk, hogy bankunk (akit minket előre jóváhagytunk) nem fogja finanszírozni a vásárlást. Miért ne? FHA kölcsönt használtunk, amelyhez az esetleges triplexek vagy fourplexek az önfenntartáshoz szükségesek voltak az első naptól kezdve. Ez azt jelenti, hogy a bérelt egységektől beérkező bérleti díjnak, plusz egységünk piaci értékének, a jelzálognak csak egy kis helyiséggel kellett fedeznie az alkalmi megüresedett helyet. Sokkoló volt a rendszert rájönni, hogy még ha beszélhetnénk is arról, hogy több pénzt süllyesztünk egy olyan ingatlanba, amelyet szeretünk, a világ többi része egyszerűen nem látja ugyanúgy. Ahogyan látják, ha nem teljesíti a kölcsönt, akkor a birtok lesz az ingatlan, és meg akarják győződni arról, hogy nem vesztenek el pénzt - kétszer, technikailag -, ha ez történik.
A bérlőknek joguk van a helyük csendes élvezetéhez, akkor is, ha eladó. A megszállt egységek és a távollévő földesurak között szerencsések lesznek, ha csak egy egységet találnak meg személyesen, mielőtt ajánlatot tesznek. Szokjon hozzá az ajánlatok bevezetésének ötletéhez, tudva, hogy ha egyszer jól látja magát, vonzza őket. Az eladó ezt is tudja, és időt ad arra, hogy körülnézzen (és ellenőrzéseket kérjen, akárcsak minden más ingatlanhoz), mielőtt komoly pénzt igényelne.
Miért szabadon engedni egy jó dolgot, igaz? A legtöbb ingatlan, amelyet láttunk, a piacon volt, mert a pénzügyek már nem a földtulajdonos számára működtek. A leggyakoribb helyzet egy földesúr volt, aki több éve nem emelte a bérleti díjat - végül megtalálta maguk nélkül a pénzáramlás, hogy lépést tartsanak a javításokkal, és a bérlők, akik számottelenül sokat szeretnének tartani mit. Légy kész arra, hogy foglalkozzon a halasztott karbantartással, amikor a bérlők jóval a piaci bérleti díjat vagy mindkettőt fizetnek, és ennek megfelelően módosítsa ajánlatát.