Legjobb barátom nemrég keresett egy társasházat Denvertől nyugatra fekvő hegyekben. Amíg együtt vacsoráztunk, ingatlanügynöke felhívta, hogy stratégiázzon, hogyan nyerjen ajánlatot nemcsak egy versenyképes vevő piacán, hanem egy hiperkonkuratív helyszínen is. (A ropogós hegyi levegő egy áhított kényelem egy járvány idején, és a készpénzt vásárlók tudják ezt.)
Ingatlanközvetítője javasolta egy eszkalációs záradékot, amely lehetővé teszi a vásárlók számára, hogy egy bizonyos összeget fizessenek az eladó által kapott legmagasabb ajánlat felett. Ezeknek a záradékoknak lehet - és kell is lenniük - sapkával, hogy ne kössön olyan megállapodást, amelyet nem engedhet meg magának.
Szóval, ott voltunk, vajmogyoró squash-raviolikat ettünk, és úgy éreztük magunkat, mint egy verseny show versenyzője. 1000 dollárt kellene meghaladnia a legmagasabb ajánlat felett? Hmm, más vevők ugyanolyan kerek számban gondolkodhatnak. Mi a helyzet olyan homályos dolgokkal, mint 1777 dollár? Úgy döntött, hogy beiktat egy eszkalációs záradékot, amely 2500 dollár felett van a legmagasabb, 325 000 dollárig terjedő ajánlat felett egy 310 000 dolláros jegyzett társasháznál. Végül elfogadták az ajánlatát.
„Gyakran összehasonlítom az eszkalációs záradékokat az eBay-szabályokkal: megkockáztatják, hogy kissé megmutassák a kezedet, és lehetőséget adnak a tőzsdei ügynökökre, hogy felajánlja, hogy megpróbál másoknak magasabb ajánlatot tenni, de bizonyos esetekben lehetővé teszik a vevők számára is a legjobb és végső elérést, miközben enyhítik a túlfizetés kockázatát. " mondja Kate Ziegler, a bostoni Arborview Realty-val és a New London-i New York-i Coldwell Banker Lifestyles céggel rendelkező ingatlanügynök, aki a záradékokat felhasználta ügyfeleinek az ajánlatok elnyeréséhez.
Az eszkalációs záradékoknak lehet értelme azoknak a vásárlóknak, akik nem akarják kockáztatni az értékelési kérdéseket túlzott túllicitálással - mondja Ziegler, aki ingyenes osztály az első vásárlók számára. (Ez azért van, mert ha egy ház nem értékeli az eladási árat, akkor az üzlet kisiklhat.) Vevője számára ügyfelek, a Ziegler eszkalációs záradékokat javasol azokban az esetekben, amikor a piac a legutóbbi összehasonlítható értékek elé ugrik értékesítés.
"Ez lehetővé teszi számunkra a versenyt, miközben biztosítja a nyertes vételár alátámasztását, ellenőrzött versengő ajánlatokkal a kézben, ha aggodalomra ad okot a hitelező értékelése" - mondja.
Az eszkalációs záradékok jól jöhetnek olyan forró piacokon is, ahol az otthonok többszörös bemutatókat kapnak, miután piacra lépnek, teljes árakat kínálnak, és egy héten belül kilépnek a piacról - mondja. Andre Holloman, a Conn Keller Williams Realty ingatlanügynöke. Több ajánlati helyzetben egy eszkalációs záradékot kell alkalmazni, Holloman szerint, a kedvező szerződési feltételekkel együtt. A feltételek piacon és eladónként változnak, de ez tartalmazhat olyasmit, mint a visszabérlés eladóknak, akiknek több időre van szükségük a költözéshez.
Az eszkalációs záradék csak akkor ajánlott, ha van némi mozgásterem a költségvetésével. A vevők ne használhassanak ilyet, ha már a költségvetésük legmagasabb szintjén vannak - figyelmeztet a Ziegler.
"Nézze meg alaposan az igazi maximumot, és tartsa be ezt a számot" - mondja.
Jeff Tucker, a Zillow vezető közgazdásza azt mondja, hogy elkerülje a költségvetés túllépését, olyan házakat vásároljon, amelyek a maximális ár alatt vannak, így az eskalációs ajánlat a költségvetésen belül marad. Például csak otthon nézzen meg, amely a költségvetés maximális ára alatt körülbelül 5–10 százalékkal szerepel.
"Ha ebben az évben több olyan ház van, amely a listaár felett van, elárulhatja minden alkalommal, ha csak a legmagasabb áron kínál ajánlatot a lakásokra" - mondja Tucker.
Természetesen meg kell győződnie arról, hogy az eszkalációs záradéknak van-e felső határa, hogy ne kerüljön a feje fölé. Az ok, amiért az ingatlanszakértők óvatosságra intenek e kikötések alkalmazásakor, az az, hogy zavarossá válhatnak.
"Bár az eszkalációs záradékok elméletileg jól hangzanak, trükkös helyzetekhez és váratlan kétértelműségekhez vezethetnek" - mondja Joe Dickerson, egy ingatlanügynök a San Francisco-öböl térségében.
Ezt a forgatókönyvet adja: Tegyük fel, hogy valaki 400 000 dollárt kínál olyan otthonért, amelyre a szemét figyeli. 450 000 dollárt ajánl fel vagy 1000 dollár minden más versengő ajánlat felett. Ez azt jelenti, hogy az ajánlata 450 000 USD? Vagy az ajánlata 401 000 dollár?
"Ez a hipotetikus helyzet csak két ajánlatot tartalmaz" - mondja Dickerson. „Képzeljen el egy helyzetet, amelyben több ajánlat és több eszkalációs záradék szerepel. Rendetlen, gyors lehet.
Dickerson nem teljesen ellenzi az eszkalációs záradékokat. Azt mondja, feleségével több évvel ezelőtt alkalmaztak egy eszkalációs záradékot, amely a javukra vált. Csak egy másik ajánlat volt az asztalon, a vételár és a feltételek meglehetősen hasonlóak voltak.
De azt mondja, hogy az eszkalációs záradék alkalmazásakor mindenképpen kérjen igazolást a következő legmagasabb vagy legjobb ajánlatról.
Tazz Weatherly, az Idaho Boise-i Real Estate with Tazz ingatlanügynök és brókertulajdonos szintén javasolja a használatát szó, amely biztosítja, hogy az eladó vagy a tőzsdei ügynök nem közli az ajánlati árat a versengőkkel ajánlatok.
