Mindannyian láthattuk a tévében a műsorokat: Az emberek alacsony áron vásárolnak fixer-felső házakat, felújítják és frissítik, majd haszonszerzés céljából eladják őket. Ezek az ábrázolások megkönnyítik, szórakoztatóvá és garantált győzelemsé teszik a megfordított házakat. De, amint valószínűleg sejtette, nem mindig ez a helyzet.
Számos tényező vesz részt a ház vásárlásában, felújításában és eladásában költségvetés alatt és időben. És a megfordított házak potenciális vásárlói számára ezek a tényezők végső soron befolyásolják az általuk figyelembe vett ingatlan minőségét és árát.
Hogy megtudja, milyen szakértők az ingatlan igazán gondold át a lapozás folyamatát, az egész országban kilenc ügynökhöz fordultunk hozzájárulásukért.
Valószínűleg nem meglepő, hogy az ingatlanközvetítő ügynökeink az első aggodalmat a flippeléssel kapcsolatban a minőség jelentik. Sok békaláb igyekszik maximalizálni a nyereségét azáltal, hogy a felújítási folyamat során sarokba szorul, és ez olcsó anyagokat, silány munkát és figyelmen kívül hagyott területeket foglal magában (például nem frissíti az elektromos és vízvezeték).
"Amit egykor kreatív és jövedelmező folyamatnak tekintettek, az ügynökökké vált, és a vásárlók ódzkodnak ettől" - mondja Miltiadis Kastanis Douglas Elliman Miami Beachen. „A megfordított házakat úgy tekintik, mint amelyek jól néznek ki, de a sarkok be vannak vágva. Sok idő, erőfeszítés és pénz költözik ezeknek az otthonoknak a felkészítésére, és nem mindenki hajlandó vállalni ezt a feladatot. ”
Azok a elemek, amelyek gyakran alacsony minőségűek, a befejező anyagok, a hardver, a készülékek és a szerelvények, mondja.
"Ez az egyik legnagyobb hiba, amelyet a vásárlók elkövetnek a flip vásárlásakor" - mondja. "Mindig arra biztatom az ügyfeleket, hogy végezzenek el minden szükséges ellenőrzést."
"Ha nem tudod, mit csinálsz, az visszatérhet, hogy megbántson" - mondja Lynette Kohn Huber Walker Reid Realty Boca Ratonban, Fla. “HGTV könnyűvé és szórakoztatóvá teszi, de ezek az emberek profi szakemberek, gyakorlattal, és még flopokkal is rendelkeznek. Sok olyan ember van odakinn, aki feje fölött kapaszkodik át. ”
A flipelés nagyon átfogó üzlet, mondja Chris Cusimano Keller Williams Realty a Boca Ratonban, és „sok készpénzre és időre” van szükséged ahhoz, hogy helyesen csináld - mondja. Tapasztalata szerint a megfordított otthonokból származó haszon „rendben volt”, de hogy több pénzt lehet keresni a hagyományos módon történő házak eladásával.
A bő idő, pénz, készségek és tapasztalat mellett a szerbek nagy szerencsére van szükségük a profit érdekében - mondja Allen Roth A Sotheby’s International Realty - Beverly Hills Brokerage Kaliforniában. „A piaci időzítés során a szerencse valamilyen elemére is támaszkodniuk kell. Hihetetlen mennyiségű kockázat jár, és láttam, hogy első kézből kapaszkodók jelentős veszteségeket szenvedtek, mert valami elrontotta útközben. "
Flipperként, ha a szerencse nem áll az Ön oldalán, és a folyamat a vártnál több időt vesz igénybe, az Önbe kerül - mondja Simon Isaacs Simon Isaacs Ingatlan Palm Beach-en. Ha a vártnál hosszabb ideig tart egy ingatlanon, akkor fogékony lehet az ingatlanadókra és a fenntartási számlákra, amelyekre nem számított.
Elég gyakori, hogy valahol a bonyodalmak merülnek fel, mind a megfordított házak vásárlói, mind az eladók számára. Például egyes államokban, köztük Texasban, a megfordított otthon nem biztos, hogy megfelel a FHA kölcsön, jegyzi meg Francesca Conway, a A Coldwell Banker Realty bajnok irodája tavasszal, Texasban. A texasi jogcímlánc szabályai kimondják, hogy egy ingatlannak 90 napig kell birtokolni, mielőtt jogosult lenne FHA-hitelre.
"Ezért korlátozza a vásárlókat, különösen az első alkalommal vásárlókat, ami néha a legszélesebb piac a megfordított házak számára" - magyarázza.
A vevő ügynökeként több „csuklás” is lehet, miközben a letéti zárás a megfordított házakon - mondja Ellis. "A licit háború nyilvánvalóan a legnagyobb akadályom, mivel általában a legkívánatosabbak a piacon."
A flipper szempontjából olyan előre nem látható projektköltségek merülhetnek fel, amelyek teljesen kívül esnek az ember ellenőrzése alatt, például az engedélyezési folyamat késedelme és az anyagi megrendelések - mondja Ericka S. Fekete, kapcsolatban áll Coldwell Banker Realty a közép-atlanti régió Dupont / Logan Circle irodájában Washingtonban, DC-ben. ”Például a COVID-19 számos állami engedélyiroda működését befolyásolta és az építőanyag-gyártók, amelyek előre nem látható késéseket és váratlan projektköltségeket okoztak. ”
Ez láncreakciót hozhat létre. Az ilyen előre nem látható projektköltségek miatt egyes békalábak úgy döntenek, hogy kanyarodnak - ami viszont azt eredményezheti, hogy a tőzsdei bevezetés még hosszabb ideig lesz piacon.
"Ha az ingatlanszakemberek láthatják a sarkokat, akkor ügyfeleink és otthoni felügyelőjük biztosan látni fogják" - mondja Black. "A szegmensek profitveszteséget okozhatnak, mert az otthon hosszabb ideig fog ülni a piacon."
Van azonban egy előnye a megfordított otthonok eladásának, és ez a COVID-19 járványnak köszönhető - mondja Mia Cottet A Sotheby’s International Realty - Los Feliz Brokerage Los Angelesben. Korábban ügyfelei óvakodtak a flip vásárlásától, attól tartva, hogy a rossz minőségű munkáért díjat fizetnek. Most a dolgok megváltoztak.
"Az emberek most kevésbé hajlamosak súlyos felújításokat vállalni" - magyarázza. „Az otthoni vállalkozókkal való társadalmi távolságtartás kínos lehet, az anyagok belföldről és külföldről történő beszerzése pedig komoly késéseket eredményezhet. Ügyfeleim egyre többet kérnek egy „kész” otthontól.