Egyes pincék csak tárolásra és mosásra alkalmasak. Mások befejezhetők, és értékes életteret biztosítanak egy otthonnak. Megint más pincék méltók arra, hogy önálló otthonok legyenek. De ahhoz, hogy ez utóbbi kategóriába legális lakásként beilleszkedjen, a föld alatti terének először meg kell felelnie néhány nagyon fontos minimumkövetelménynek.
„A városok általában törvényeket írnak elő arra vonatkozóan, hogy mi minősül „legális” lakásnak, hogy megvédjék a lakók biztonságát” – mondja Sally Hamidi, a társaság elnöke és fő brókere. Citylights Ingatlancsoport. A városok ezután engedélyeket adnak ki a lakástulajdonosoknak, hogy legálisan bérelhessék a különálló lakást. New Yorkban például egy használatbavételi bizonyítvány igazolja, hogy a lakóhely minden biztonsági előírásnak megfelel, ezért lakható. Míg saját városának vagy településének helyi építési szabályzata eltérhet abban, hogy pontosan mi teszi biztonságossá a helyet, a következőket kell tennie annak érdekében, hogy alagsori lakás legális, mielőtt bérbe adná:
A Nemzetközi Lakókód (IRC) meghatározza az életterek színvonalát. Előírja, hogy a konyhán kívül egy helyiségnek legalább 70 négyzetméternyi területnek kell lennie ahhoz, hogy lakhatónak minősüljön. Ez azonban nem vonatkozik egy garzonlakás teljes területére, ezért be kell tartania a helyi építési szabályzatban meghatározott minimális négyzetméter-követelményeket. Az IRC minimuma plafon magasság a lakható pincehelyiség – vagyis az élet, alvás, étkezés vagy főzés helye – hét láb. A nem lakható helyiségnek számító fürdőszobák mennyezete nem lehet 6 láb 8 hüvelyknél alacsonyabb. Ismétlem, ezek az IRC minimális követelményei; a helyi kód mást írhat elő.
Az ablakok biztosítják a szükséges szellőzést egy alagsori lakásban, de ezeket kijáratként is el kell helyezni. Ban ben New York City különösen, a Lakásfenntartási és -fejlesztési Főosztály előírja, hogy az udvar vagy az utca alja nem lehet hat hüvelyknél magasabban az ablakpárkány alatt. Az ablakméretre vonatkozó irányelvek is érvényesek, ezért a lakástulajdonosoknak ellenőrizniük kell a helyi kódokat a megfelelőség fenntartása érdekében.
A pincék ki vannak téve a nedvességnek, még a szélsőséges időjárási körülmények között előforduló áradásokon kívül is. A falakat a talajszint magasságáig nedves/vízszigetelni kell, ha az altalaj adottságai ezt indokolják.
Ne feledje, hogy ezek minimális követelmények egy alagsori lakáshoz bérelt. A pincehelyiség akkor is lakhatónak számíthat, ha nincs külön bejárata, de csak olyan lakhat benne, aki már a háztartás tagja, nem fizető bérlő. Az alagsori lakásokra vonatkozó előírásokat megszegő bérbeadók a bajok világában találhatják magukat.
„Azok az alagsori lakások, amelyek nem felelnek meg a vonatkozó törvényeknek, előírásoknak és kódexeknek, a tulajdonosok szarvasfészkei” – mondja. Mary Hall Mayer, a Coldwell Banker Warburg ügynöke New Yorkban. „[A tulajdonosnak] jogi következményekkel és pénzügyi problémákkal kell szembenéznie, ha az illegális lakás jelzáloghitel- vagy egyéb feltételeket nem teljesít.”
Különösen azokban a nagyvárosokban, ahol hiány van megfizethető lakásokból, az alagsori lakásokat a lakhatási válság enyhítésének lehetőségének tekintik – de csak akkor, ha biztonságosak a bérlők számára.
„Azok a lakástulajdonosok, akik pincéjüket külön lakásokká kívánják átalakítani, készítsenek megvalósíthatósági tanulmányt engedéllyel rendelkező fővállalkozóval, hogy megnézze, az egység könnyen megfelel-e a város követelményeinek” – mondja Hamidi.
Míg az alagsori lakások átalakítása életképes bevételi forrásnak bizonyulhat egy háztulajdonos számára, ennek elérése komoly befektetést igényel. Hamidi szerint ez 30 000 dollártól 100 000 dollárig terjedhet, a munka összetettségétől és az anyagköltségtől függően.
De ha nem hajlandó időt vagy pénzt fektetni arra, hogy pincéjét legális lakássá alakítsa, akkor más módot kell találnia ingatlanportfóliójának bővítésére. Egyszerűen nem éri meg a kockázatot a bérlői vagy a nyeresége szempontjából.
Barbara Bellesi Zito
Hozzájáruló
Barbara Bellesi Zito szabadúszó életmód-író a Staten Island-ről, New York államból, és minden ingatlannal és lakásfelújítással foglalkozik. Amikor nem házat forgató műsorokat néz, vagy nyaraló vásárlásáról álmodik, szépirodalmat ír. Barbara debütáló regénye 2022 elején jelenik meg.