Amikor én voltam a házam vásárlási folyamata Los Angelesben a férjemmel és én úgy döntöttünk, hogy minden ajánlatunknak esetleges előrejelzéseket kell tartalmaznia. Elegendő időre volt szükségünk a fellépéshez egy ellenőrzés, végezzen értékelést és szerezzen bennünket kölcsön jóváhagyva.
Nem minden vásárló tehet ajánlatot egy esetleges háztartással, és nem minden eladó fogadja el esetleges esetleges ajánlatát. Attól függ, hogy hol él (például a feltételes ajánlatok nagyon ritkák New Yorkban, míg Kaliforniában nagyon gyakoriak), és attól, hogy mekkora a piac.
Lehet, hogy böngészi a webhelyek felsorolása során, és olyan feliratokat lát, mint a „függőben lévő” és a „függő”, és kíváncsi lehet, hogy mit jelentenek, mi a különbség, és mit jelent ez Ön, potenciális vásárló számára. Hadd magyarázzam.
Ha egy ajánlat függő, ez alapvetően azt jelenti: „Bizonyos összeget kínálok neked a házához, ha az Az ingatlan, és általában az ügylet, egyedi feltételeknek felel meg. ”És ezt beépítették a vevő közötti szerződésbe és eladó.
A vevőnek (általában) korlátozott ideje van arra, hogy megbizonyosodjon arról, hogy valószínűsítik-e esetleges esélyeiket, hogy ezeket eltávolítsák vagy teljesítsék. Ebben az időszakban a tőzsdei jegyzés általában továbbra is aktív (más néven más emberek továbbra is ajánlatot tehetnek a házban) - de nem mindig. Miután az összes esetleges eseményt ellenőrizték, az ajánlat a „függő” feliratúról a „függőben lévő” feliratra vált a legtöbb többszörös listázási szolgáltatás (MLS) webhely (eltérő megfogalmazást is észlelhet, és erre egy sec!).
Négyféle eset van. Az első három a leggyakoribb: Fizikai kontingencia (an a ház ellenőrzése, amelyet általában egy profi végez), az értékelés, és a kölcsön jóváhagyása.
A vészhelyzetek időkerete az egyes államokonként eltérő, de például Kaliforniában a szabvány A fizikai és az értékelési esetre vonatkozó időkeret 17 nap, míg a kölcsön-előrejelzés általában 21 napok.
A negyedik egy eladási eset: Ez az az eset, amikor a vevőnek saját ingatlant kell eladnia annak érdekében, hogy megvásárolja a jelenlegi. Ahogy el tudod képzelni, utóbbit nehezebb határidőt meghatározni.
Az ügynök szerint Lindsay Barton Barrett, Douglas Elliman, az eladó ragaszkodhat a saját esetleges helyzetéhez is: Csak akkor adják el a házat, ha találnak egy ingatlant, ahonnan költözhetnek vagy vásárolhatnak. Ez azonban nem szokásos, mivel a tranzakció ütemezése a levegőben van, és általában a vásárlók inkább egy ésszerűbb folyamatot részesítenek előnyben, amely nem húzódik tovább.
Ez azt jelenti, hogy az eladó elfogadta az esetleges esetleges ajánlatot. Miközben a vevő a velük való találkozáson (azaz ellenőrzés ütemezésén vagy becslésen) dolgozik, az eladó megengedheti az embereknek, hogy megnézhessék a házat, és ajánlatot tegyenek.
Miután az eladó elfogadta a feltételes ajánlatot, már nem jelenítheti meg otthona vagy elfogadhatja az ajánlatokat. Alapvetően: A vevő gyűrűt helyezett rá, és ez az. Az eladók általában nem fognak ilyen típusú készenléti címkét használni, mert ez kemény helyzetbe hozhatja őket észreveszi, ha a vásárló úgy érzi, hogy egy vagy több esetleges esetük nem teljesül, és úgy dönt, hogy visszatér ki. Az eladónak ezt követően vissza kell hoznia a házat a piacra, és újra kell kezdenie.
A vevőnek határideje van a esetleges esélyeinek, és be kell tartania őket. Ha a vevő nem tudja megoldani a szerződésenkénti időkeretet érintő váratlan eseményeket, akkor vagy át kell menniük a jelenlegi ajánlatot, vagy el kell mondaniuk komoly pénzbetét. Ha a vevő túllépi a határidőt, az eladó képviselőjének meg kell küldenie a Vevő teljesítésére vonatkozó kérést, amely arra kötelezi a vevőt, hogy 48–72 órán belül döntést hozzon.
Még akkor is, ha az eladónak megengedheti magának, hogy folyamatosan megmutatja otthonát, és elfogadjon ajánlatokat, határozottan nem tudja megszakítani a folyamatban lévő beszerzési folyamatot jelenlegi ajánlatukkal, amíg az állandó - bármi is legyen mit.
A vészhelyzet fennállása általában az, hogy megvédje a vevőt, és lehetővé tegye számukra a kijáratot az ügyletből, ha a váratlan esemény bekövetkezik. Például a vevő megtudhatja, hogy az a tető, amelyet „újnak” hirdettek, valójában 40 éves és cserélendő. Ez a „fizikai” esemény alá esne, és a vevő szerződéssel visszavonulhat (ha időben figyelmezteti az eladót és az ügynököt).
Vagy lehet, hogy vészhelyzet alakult ki a vevő családjában, amelynek eredményeként nincs több pénzük a ház megvásárlásához, vagy fizetni tudja a jelzálogkölcsönt - tehát a vevő nem lenne jogosult a kölcsönre, ami azt jelenti, hogy az egyik esetleges eset nem teljesül. A vevő megengedheti, hogy kilépjen az üzletből.
Amikor beszélgetett Los Angeles-i székhellyel Iránytű Leslie Marquez ingatlanügynök, azt mondja az Apartment Therapy-nak, hogy a vásárlók kihagyhatják a váratlan eseményeket, de ő nem ajánlja az első vásárlóknak ezt. A vásárlók azonban az édesíthetik az üzletet azáltal, hogy csökkentik a várakozási időkeretet.
17 nap helyett fizikai és értékelési események esetén a vevő például 12 napot kínálhat. Vagy a kölcsön jóváhagyásáról szóló 21 napos esetleges helyett a vevő 18 napos tárgyalást folytathat.
Kicsi ablak létrehozásakor azonban kockázatos, mert a rendelkezésre álló idő hétvégéket és ünnepeket számít, és attól függ, hogy egy csomó ember működik-e olyan eredményekkel, amelyek befolyásolják a döntéshozatali folyamatot.
És bízz bennem, még egy egyszerű házellenőrzés is nagy köteg papírt jelent, amelyet sorra rendezve kell megjegyezni. Azonnal képes lesz lefoglalni egy ellenőröt? Képes-e egy hiteltisztviselő elég gyorsan rendezni a pénzügyeket?
Nem bátor, hogy az eladó szívesen kezdi el a vészhelyzeteket - ez kevesebb kockázatot jelent a őket, és ha egy ajánlatunk egyenesen függőben van, felgyorsítja a folyamatot. Ugyanakkor sok államban meglehetősen szokásos, ha a vásárlók az esetleges eseményeket felveszik ajánlataikba. De ha az egyik vevő esetleges várakozása várja az ingatlanát, hogy először eladja, akkor akkor számíthat arra, hogy az eladó kevésbé hajlandó elfogadni ezt a szerződést. Különösen akkor, ha az eladó más, kevésbé bonyolult és időigényes ajánlatokkal rendelkezik.
Egyes piacokon ritkán fordulnak elő előre nem látható események. Barrett azt mondja az Apartment Therapy-nak: "Még a NYC jelenlegi lassú piacán is rendkívül ritka az eladó vagy a vásárló, hogy elfogadja a függő szerződést."
Amint az összes esetleges eseményt eltávolították, és az otthonvásárlási folyamatban csak a papírmunka záródik le, ez azt jelenti, hogy az otthon „függőben van”.
Alapvetően ez hangzik. Az eladás folyamatban van, de az eladó elfogadja a tartalék ajánlatokat * csak *, arra az esetre, ha a dolgok valamilyen módon esnek át.
Ez azt jelenti, hogy annak ellenére, hogy a vészhelyzeteket eltávolították, és a ház műszakilag folyamatban van letéti, az eladó továbbra is megmutathatja otthonát és elfogadhat további ajánlatokat.
Ha azonban a vevő és az eladó nem értett egyet előre nem látható eseményekkel, a ház egyenesen egy függőben lévő eladáshoz vezethet.
Mindez a vevő és az eladó közötti szerződéstől függ. Ha a szerződés szerint: „Feltételes: Folytassa a megmutatást”, akkor az eladó valójában több ajánlatot is elfogadhat.
És néha a kontingentes ajánlatok nem érnek el végül, tehát határozottan nem hiábavaló küldetés, ha a szíved olyan házban van, amelyet kontingensen szerepelnek. Ha az MLS-t böngészi, akkor látnia kell az ilyenként címkézett otthonakat. Ön képes-e tartalék ajánlatot tenni (amelyre komoly befizetés szükséges).
Ha nem tud ajánlatot tenni egy listán, az azt mondhatja: „Feltételes: Nincs show / kitörés nélkül”. És soha fáj hogy ügynöke elérje és megnézze, mi az ügy a házban. Úgy tűnik, hogy tisztítószékben van, de soha nem tudhatod.
Marquez azt mondja, hogy ez nem fordul elő gyakran a forró piacon: „Mindenki azt akarja, hogy minden megtörténjen zökkenőmentesen, és különösen egy nagyon forró piacon... nem lát sok feltételes vagy függőben lévő ajánlatot esni keresztül. Általában a vevő és az eladó valamit kidolgoz, még akkor is, ha a vevő szerint egy vagy több szabványuk nem teljesül. ”
Például az én esetemben azt találtuk, hogy az álomházunk olyan alapvető kérdésekkel rendelkezik, amelyeket nem tettek közzé. Ügynökünk felvette az kapcsolatot az eladó ügynökével, és javaslatot tett egy áthidaló megoldásra: Az eladó vagy csökkenti az árat, vagy jóváírást kínál (vagy mindkettő kombinációját). Az eladó megállapodott, és félúton találkoztunk.
Természetesen nem mindig ez a helyzet. Bár nehéz pontosan nyomon követni, hogy hány függő vagy függőben lévő ajánlat esik át évente, A HomeGo jelentések hogy a sikertelen otthon eladások az összes felsorolt ingatlan 1,3 százalékáról 4,3 százalékra növekedtek az elmúlt két évben (bár ez nem határozza meg, hogy az ingatlanok feltételesnek vagy-e voltak-e függőben levő).
Minden attól függ, hogy mennyi a letéti folyamat és az egyeztetett függő idõkeret, de (általában) számíthat arra, hogy egy ház körülbelül kilenc napon belül áttér a kontingenstõl függõig.
Marquez szerint, ha a szokásos 30 napos letéti munkával dolgozik, akkor többé-kevésbé vár az eltávolítandó esetleges eseményekre. A leghosszabb eset a kölcsön jóváhagyása (21 nap). A kölcsön jóváhagyása után kilenc nappal később bezárhat egy házat.
Ez a szám azonban növekedhet, ha 45 napos letétet jelent, vagy csökkenhet, ha a vevő és az eladó a 14 vagy 21 napos határidőt választotta ( ritkábbak és elsősorban szuper tapasztalt vevőknek vagy befektetőknek vannak fenntartva, akik kevesebb vesztegetéssel járnak, tervezik a ház megfordítását, vagy mindkét).
Végül 14 napos fizikai és értékelési előrejelzésekkel, valamint egy 21 napos kölcsön-előrejelzéssel vontam magamon ajánlatomat, és nem fogok hazudni: stresszes volt. Felhívtam az ellenőröket, és üzeneteket hagytam, és megbizonyosodtam róla, hogy két kiegészítő ellenőröm van-e felhívva a legrosszabb esetre.
Ragaszkodtam a telefonomhoz, arra az esetre, ha a kölcsöntisztviselőm felhívta, hogy további papírmunkára van szüksége (szerencsére volt egy szkenner, amire el tudtam helyezni a munkát, hogy időben el tudjam küldeni az adóbevallásaimat és a bankszámlakivonataimat divat).
Mielőtt összerakná a sárgaréz szerelvényeket, a terrazzo díszítéseket és a makrame-ot, várjon egy kis időt a az ingatlanszakértők szerint azoknak a legfontosabb otthoni tendenciáknak a betekintése, amelyekben ellenőrizni fogjuk a listáinkat 2020.
Sarah Magnuson
2019. december 18
