Gyakran hallja a „második jelzálog” kifejezést, amikor filmet vagy TV-műsort néz, amikor a karakter nem rendelkezik pénzügyi helyzetben. "Egy második jelzálogkölcsönt kellett volna kiadniuk házukon" - suttogja egy pletyka karakter, aki leírja, hogy mennyire estek rossz időkbe. De a második jelzálogkölcsönök rosszul érkeznek - bár kockázatosak, gyakran kiváló eszközek a pénzügyi problémák megoldására, vagy akár bölcsen előrejutásra.
Mielőtt belemerülnénk a második jelzálog szédült szemcséjébe, lépjünk ugyanarra az oldalra, hogy mi is az. Az első jelzálog olyan kölcsön, amely hozzájárul a ház megvásárlásának finanszírozásához, így nem kell egyszerre több száz ezer dollárt költenie (mert legyen valós: Kinek van ilyen pénze?)
De a második jelzálog alapvetően lehetővé teszi, hogy pénzt kölcsönzzön otthoni saját tőkéjéből. A saját tőke a ház értékének nem finanszírozott része, tehát alapvetően az, hogy a házába befizetett pénzt más dolgokra felhasználja. "Tegyük fel, hogy a ház ma 250 000 dollárt ér, és 150 000 dollár tartozik" - mondja Holden Lewis,
NerdWalletJelzálog-szakember. „Vonja le az adósságot az otthoni értékből, és ez az Ön tőkéje: 100 000 USD.” Az otthon saját tőkéje növekedhet és csökkenhet azon kívül jelzálogkölcsön-fizetés: Az erős ingatlanpiac vagy az Ön által végzett fejlesztések eredményeként megnövelt érték növekszik saját tőke. Ugyanakkor elveszítheti a saját tőkéjét, ha otthonának értékcsökkenése vagy a házpiac összeomlása történik.Azonban nem mindig csak az összes saját tőkéjét veheti ki otthonában: „A legtöbb otthoni hitelező a teljes adósságot (mindkét jelzálog esetében) 80-ra akarja tartani. a ház értékének százaléka, vagy néha 90 százaléka ”- magyarázza Lewis: - Tehát a [ebben a] példában a ház 250 000 dollárt ér, és ennek 80 százaléka $200,000. Ha 150 000 dollár tartozása van az elsődleges jelzáloggal, akkor ez akár 50 000 dollárt is kölcsönözhet. ”
Csakúgy, mint az első jelzálog, a házat a második jelzálog fedezetéül tartják. Ha nem teljesíti a jelzálogkölcsönt, akkor a bank jogosult arra, hogy az Ön otthonát visszafizetésként vegye figyelembe.
Oké, most, hogy megértette, mi a második jelzálog valójában, mérlegeljük, miért akarja ezt. Bizonyos esetekben lehet agresszív módon kifizette a jelzálogot hogy megtakarítson a kamatfizetéseken, és szabadítson fel pénzeszközöket, amelyeket szükség esetén használjon fel. Ön is érdemes megtenni a nagy felújítás saját tőkéjének növelése érdekében, de ismét nincs pénze a kezedben, hogy megfizethesse. Bizonyos helyzetekben ésszerű lehet az otthoni tőkéjét felhasználni az adósságok konszolidálására (a.k.a. több tartozás kifizetésére) magas kamatlábakkal, egy nagy kölcsön mellett, alacsonyabb kamatlábbal), fizetés az oktatásért, vagy akár nagy orvosi számlák. Másoknak egy második jelzálog hozzáadása a legjobb módja annak, hogy 20 százalékos előleg nélkül adjon otthont otthonának.
Nos, ha nem volt elég zavaró, hogy vannak első és második jelzálogkölcsönök, valójában vannak a második jelzálogkölcsönök két túlsúlyos típusa: lakáscélú hitel és lakáscélú hitelkeret (HELOC). Beszéljünk a különbségekről:
A lakáscélú kölcsön egy egyszeri hitel, amely egyösszegű pénzt biztosít, amelyet bármire felhasználhat. Az ilyen típusú hitel esetén a kölcsönt az idő múlásával fokozatosan visszafizeti. A lakáscélú hiteleknek általában rögzített kamatlába és kölcsön futamideje van, és Ön ugyanazt az összeget fizeti havonta. Alapvetően pontosan úgy működnek, mint az első jelzálog, de általában nagyobb kamatot kapnak kamatláb, mint az első jelzálog, mivel egy kicsit nagyobb kockázatot hordoz az otthoni finanszírozásában, Patrick Boyaggi, A rategravity.com, mondja.
Az otthoni hitelkeret (HELOC) nos, az otthoni saját tőkéje hitelkeretgé vált. Akárki a hitelező, meg fogja határozni a maximális hitelfelvételi korlátot, és bármikor sok hitelt kölcsönzhet, amíg el nem éri a maximumot. Lehet, hogy van HELOC-ja, és soha nem használja, de ott van, ha szüksége van rá. Ez az oka annak, hogy a hitelkereteket gyakran összehasonlítják a hitelkártyákkal - és általában alacsonyabb kamatlábaik vannak, mint a műanyagban. Ezenkívül nem amortizálódnak, mint egy otthoni kölcsön. A HELOC-ok azonban állítható kamatlábbal érkeznek, így a havi kifizetések a szövetségi tartaléktól függően emelkedhetnek vagy eshetnek.
Most, hogy megértette, mi a HELOC, itt egy doozy: Ha nagyon közel állsz a jelzálog kifizetéséhez, és több kamatot szeretnél levonni (ha emlékszel, mivel a jelzálogkölcsönök amortizálva vannak, ha több kamatot fizet előre 30 év alatt), akkor ki lehet venni egy második jelzálogot HELOC formájában, megfizetheti a jelzálogot, majd az első jelzálogként felhasználhatja a HELOC-ot, és levonhatja azt, érdeklődés. (Ha téved ez a koncepció, akkor valószínűleg még nem áll készen erre.)
Oké, rendben, rendben, tehát bár ez zavaró lehet, íme, ami vonatkozhat Önre: Bár ez ellentmondásosnak tűnik, a hosszú távú háztulajdonosok, akik a méltányosságot akarják használni, nem csak a második jelzálog. Az első vásárlók választhatják, hogy egyszerre két jelzálogkölcsönt vesznek fel, ha nem engedhetik meg maguknak a 20 százalékos előleget a PMI vállalása nélkül. Ezeket gyakran „hátulsó kölcsönöknek” hívják. Ezeket általában 80/10/10-es vagy 80/5/15-ös kölcsönként adják ki. Ez azt jelenti, hogy otthonuk összegének 80% -át kölcsönzik egy első jelzáloggal egy rögzített kamatlábbal, 10 vagy 5% -át az otthoni érték egy második jelzálogkölcsönben egy másik, magasabb rögzített kamatlábbal, és 10 vagy 15 százalékot biztosít saját tőkéjében lefelé történő lekötés útján fizetés.
Bizonyos esetekben ez a legjobb pénzügyi lehetőségnek bizonyulhat. Mivel a bankok az otthoni érték 80% -át meghaladó hiteleket magasabb kockázatú hiteleknek tekintik, gyakran magasabb kamatlábbal járnak, és PMI-t igényelnek, szemben a 20% -ot meghaladó vagy magasabb előlegekkel. A második jelzálogkölcsönök segíthetik ezen kamatláb csökkentését és megszabadulhatnak a PMI-től, ha felbontják ezt a nagy kölcsönt: Ahelyett, hogy nagyon sok pénzt kölcsönöznének nagyon magas kamattal, néhányan az emberek első jelzálogkölcsönt kapnak a megfelelő hitelösszegekön belül (amit olyan ügynökségek állítanak elő, mint a Fannie Mae és a Freddie Mac), majd egy második jelzálogot kapnak a fennmaradó hitel fedezésére. költségeket. "Nem ritka, hogy a kombinált kifizetések kevesebb, mint egyetlen jelzálogbiztosítással járó kölcsön" - mondja Boyaggi. Ezenkívül egyelőre a második kölcsön kamatai adókötelezettséget élveznek (a kamatlevonási korlátozásokra is vonatkoznak), de a jelzálogbiztosítások nem.
Ami a második jelzálogkölcsön-folyamatot illeti - függetlenül attól, hogy mire használják -, rendkívül fontos emlékezni arra, hogy szó szerint a házat helyezi a sorba. Ezenkívül ne feledje, hogy számtalan költséget kell fizetnie az értékelésekért, a hitel-ellenőrzésekért stb. Ha van valami valódi félelem, hogy nem tudna fizetni egy második jelzálogot, akkor ez nem a megfelelő hitel.
Ezenkívül gondolja át, hogy miért akarja ezt. Ha új Teslat szeretne vásárolni, akkor valószínűleg nem a második jelzálog. Ehelyett inkább a pénzügyi helyzet javítására (az adósság konszolidálása vagy a saját tőke javítása) szolgálnak, ahelyett, hogy új pénzügyi problémákat hoznak létre.
És persze, ne alapítsa pénzügyi döntéseit ebből a cikkből: A legjobb tanács annak mérlegelésekor, hogy a második jelzálog megfelelő-e Önnek, ha egy jó hírű kölcsöntisztviselővel beszélget. Bár mindent meg akarunk adni nekünk, amit tudunk, a szakmai véleményük számít a legfontosabb. Az is jó ötlet, ha még egy második jelzálogkölcsönt vesz (vagy tervez felvenni), mielőtt megkezdené a levonásokat, beszéljen az adó-előadóval.
A nap végén a második jelzálog ideális lehetőség lehet néhány ember számára. Csak mielőtt aláírja a szaggatott vonalt, feltétlenül végezzen számított, képzett és szakmailag tájékozott döntést.